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賃貸人に生ずる法的問題

賃貸人には以下のような法的問題が生じます。

賃料(家賃・地代)の滞納

賃料の長期滞納の場合、賃借人・連帯保証人への連絡も含め、早期に事情の解明に努め、賃借人らと協議すべきです。この場合の「長期」とは、個別事情によりますが、滞納3ヵ月以上というのが一応の目安です。
しかし、協議が整わないからといって、直ちに退去・明渡できるわけではありません。適法に退去・明渡を強制するには、 訴訟によって判決を得る必要があります。
尚、滞納分はもちろん、実際に退去・明渡するまでの賃料についても、賃借人に支払義務があります。

退去・明渡の請求

賃料滞納以外にも、使用態様の不適切等により退去・明渡を要求したい場合があります。
この場合、使用態様の適否・許容範囲の判断・評価は当事者間で差異があり、当事者間協議では解決が困難な場合が多いです。 その場合は、裁判所に評価・判定してもらうしかないでしょう。

又、貸している土地・建物を売却したい、家族・親族で使用したい、貸している家屋を再構築して収益を上げたいなど、 経済的・社会的理由やその他の理由から、契約更新せず又は契約期間中に解約・解除して、 退去・明渡を要求したい場合があります。この場合、退去・明渡の請求理由が正当事由として相当かどうかが、争点になります。
そして相当性の評価は個々事情によりますが、多くの場合は立退料によって相当性が補完されます。

賃貸借の不能

賃貸借不能としては、家屋の倒壊や土地の崩壊などの生命・財産に係る危険性が高い場合、公共事業の為の売却又は収用の場合などがあります。
但し、そのこと単独で退去・明渡の正当事由として十分と認められることは少なく、立退料支払により正当事由が補完されることが通常です。
尚、強制収用による場合、土地収用法により賃借人への補償が規定されています。

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