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敷金・礼金・更新料

民法上予定されている賃借人債務(賃借人の支払う対価)は賃料支払のみです。 敷金・礼金・更新料等は、法的根拠が明確でないため、その支払義務に関し相反する判決が 多々あり、未だ判例として確立しているとはいえません。
賃貸借契約で規定している支払義務を否認する判決が出てきたのは、 消費者契約法制定等に見られるように、一方当事者に不当に不利益である契約条項は 無効とすべきとの最近の社会趨勢に応じています。

敷金

敷金は、退去に際し原状回復費用・未払賃料等と精算される預り金と理解され、 その意味で存在が認められているのが通常です。 しかし、返還時に一定割合を控除すると特殊な形式の保証金を含む場合があり、 必ずしも納得できる定義ではないです。 しかし、敷金で争点となるのは、通常は存在自体ではなく原状回復費用の対象範囲です。 そして、通常使用での劣化に関する原状回復費用は精算対象外である、との判例が確立しています。

礼金

礼金とは、賃貸人に対する御礼と説明されています。 しかし、お礼といいながら強制されるという違和感が強く、この説明は合理性が希薄です。 そのため、礼金を、賃借人に使用収益させる対価(賃料)の一部前払と定義し直して、 礼金を返還させた判決もあります。

更新料

更新料は、敷金・礼金以上に根拠・定義が不確定・不明確であり、その事実が多くの判決で 更新料否定の根拠として指摘されています。
一方、更新料の根拠として比較的認められやすいのは、慣習法や特段の合意です。
そして、個々事案では、それまでの更新料支払の有無が重視されていることが多いようです。 いずれにせよ、更新料の成否は個々事案・担当裁判官によると思われますので、 争う時は慎重に検討する必要があります。

当方の意見

合意した債権債務を契約成立後に一方当事者が自由に否認できるとするのは、 優位当事者が極端に不公平な合意を強要した場合を除き、契約の自由を著しく損なう。 そして、礼金・敷金・更新料の存在の社会的周知度からして、契約後の一方的拒否を 広範に認めるのは首肯し得ない。 そして、賃貸人は、賃貸借の対価として賃料に礼金・更新料も一括して把握している。 よって、不合理に高額でない限り、礼金・更新料は賃料の前払・後払として合意したものと 解される。 実際、上述の判決では、賃料以外の名目で実質的な建物使用の対価(民法上は賃料)を受領すること も許される、としている。

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